Kira artışlarında yaşanan fahiş oranlar ve sözleşme yenileme dönemlerinde yaşanan anlaşmazlıklar, kiracı-ev sahibi ilişkisini her zamankinden daha çok gündeme taşıyor. Zam konusunda uzlaşamayan taraflar arasında tahliye süreçleri hızlanırken, yaz aylarının ve okulların kapanmasının da etkisiyle bu hareketlilik daha da artacak.
Peki kiracı taşınmaya karar verdiğinde ne yapmalı? Ev sahibi hangi haklara sahip? Anahtar nasıl ve kime teslim edilmeli? Kiracı, kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilir mi? Depozito nasıl geri alınır?
Tüm bu soruları, gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’e yanıtladı. İşte tahliye sürecine dair merak edilen tüm detaylar:
Kiracı taşınma kararını ne zaman ve nasıl bildirmeli?
“Kiracı evden çıkmaya karar verdiğinde bu kararını sözleşmesinin bitim tarihinden en az 15 gün önce mal sahibine yapacağı yazılı bir tebligat ile bildirmek zorunda. Sözlü bildirim geçerli değil. Örneğin; 1 Ocak 2025 - 31 Aralık 2025 tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesinde, kiracı en geç 16 Aralık 2025 tarihine kadar mal sahibinin eline geçecek bir yazılı bildirim yapmalı.
Doğru zamanda veya hiç yapılmayan bildirim yüzünden kira sözleşmesi bir yıl yenilenmiş sayılır.”
Erken çıkışta tazminat ödenir mi?
“Kiracı erken fesih tazminatına katlanıp her zaman taşınmazı tahliye ederek kira sözleşmesini feshedebilir.
Erken fesih tazminatı da mal sahibinin yeniden kiraya vereceği süre kadar ve en fazla üç aydır.”
Ay ortasında tahliye edenler yarım kira ödeyebilir mi?
“Kiracı ‘30 gün değil 15 gün kalıyorum’ diyerek yarım kira ödeyebilir. Ama bu durumda erken fesih tazminatı kapsamındaki üç aylık süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar.”
Anahtar teslimi nasıl yapılmalı?
“Anahtar teslimi iki şekilde yapılabilir. Birincisi kiracının yazılı bildirimi ile tahliye sonrası taraflar arasında bir tutanak ile yapılabilir, ikincisi ise mal sahibi yazılı bildirime rağmen anahtarları teslim almıyorsa kiracı notere bırakarak anahtarların noterde olduğunu oraya bırakıldığını belirterek teslim edebilir.
Yargıtay anahtar teslimini mutlaka sözleşmenin feshi ve tahliye için şart koşmuştur. Aksi halde kiracının aylık kira ödeme borcu anahtar teslim edilene kadar devam eder.”
Kiracı çıkarken boya badana yaptırmak zorunda mı?
“Genel görüş kira sözleşmesinde açıkça bir hüküm yoksa, boya badana yaptırılması konusu Yargıtay tarafından hor kullanım olarak görülmüyor ve kiracıdan bunun ‘talep edilmemesi’ gerekiyor.
Ancak kira sözleşmesinde ‘boya badana yapılacaktır’ şartı varsa, bu durumda sözleşmeye bağlılık prensibi gereğince boya badana yapılmalı.”
Depozito son ayın kirası yerine sayılabilir mi?
“Depozito, bir anlaşma yoksa, tek taraflı irade ile kira borcuna mahsup edilemez. Kiracı ‘son kirayı ödemiyorum, depozito alacağıma say’ diyemez. Ancak taraflar anlaşma yaparlarsa mahsuplaşabilirler.”
Depozito nasıl iade edilir?
“Depozito verilen kira bedeli kapsamında hangi oranda verilmiş ise iade anındaki kira bedeline bu oran uygulanarak iade edilmelidir.”
Ev sahibi değiştiyse, depozitoyu kim öder?
“Kiracılık süresi içinde ev sahibi değişirse yeni malik veya malikler taşınmazda tüm hak ve sorumluluklara sahip olur. Tahliye anında depozitoyu yeni ev sahibinden talep eder.”
Ev sahibi depozitoyu vermezse ne olur?
“Ev sahibi taşınmazda bir zarar yoksa, tüm aidat vb giderler ödenip sorumluluk tam yerine getirilmişse depozitoyu eksiksiz ve güncel değerle ödemek zorunda. Aksi halde kiracı icra takibi yapma veya alacak davası açma hakkına sahip.”
Evde hasar varsa nasıl belgelemeli?
“Ev sahibi tutanağa durumu not düşmeli, anahtar noterden bırakılmışsa video ve fotoğraf çekimiyle delil toplamalı. Gerekirse tanık desteğiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nden delil tespiti talep edebilir.”
Aidat borcundan kim sorumlu?
“Kiracı ödemekle yükümlü olduğu aidat borcunu yerine getirmezse, bu borçtan ev sahibi de müteselsilen sorumludur. Apartman yönetimi doğrudan ev sahibi aleyhine icra takibi yapabilir. Ev sahibi bu borcu ödeyip, kiracısına rücu edebilir.”
Uzmanlar, hem kiracılara hem de ev sahiplerine, yazılı belgelerle ilerlemeyi ve sözleşmeye sadık kalmayı tavsiye ediyor. Aksi takdirde hukuki süreçler daha da karmaşık hale gelebiliyor.
