Milyonlarca tapu sahibini ve tapu sahibi olmayı planlayanları yakından ilgilendiren önemli bir konu yeniden gündeme geldi.
Konut ve arsa satışlarında işlem hacmi artarken, tapu devri sürecinde yapılan hatalar da paralel olarak çoğalıyor.
Uzmanlar, tapu işlemlerinin sadece resmi bir formalite olarak görülmesinin en büyük yanılgı olduğuna dikkat çekiyor.
Yapılan analizler, özellikle üç temel başlıkta yapılan ihmallerin dava riskini ciddi şekilde artırdığını ortaya koyuyor:
Tapu kaydının incelenmemesi, mali yükümlülüklerin hesaplanmaması ve güvenli ödeme ile resmi sözleşme sürecinin ihmal edilmesi.
TAPU KAYDINI MUTLAKA KONTROL EDİN
Gayrimenkul satışında ilk ve en önemli adım, taşınmazın hukuki durumunun netleştirilmesi. Ancak birçok satış işleminde bu aşama yüzeysel şekilde geçiliyor.
Oysa satış öncesinde tapu kayıtlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sistemi üzerinden detaylı şekilde sorgulanması gerekiyor.
Taşınmazın ipotekli, hacizli veya şerhli olup olmadığı, imar durumu ve kat mülkiyeti bilgileri mutlaka kontrol edilmeli.
Tapu kayıtları incelenmeden yapılan işlemler, sonradan ortaya çıkan takyidatlar nedeniyle tarafları mahkeme sürecine taşıyabiliyor.
Özellikle kredi borcu devam eden ya da hisseli tapularda bu ihmal ciddi hak kayıplarına yol açabiliyor.
VERGİ VE HARÇ HESABI YAPILMADAN BAŞLANAN SÜREÇLER
Tapu devri yalnızca satış bedelinden ibaret değil. İşlem sırasında doğan mali yükümlülükler, toplam maliyeti önemli ölçüde artırabiliyor.
En temel kalem olan tapu harcı, satış bedelinin yüzde 4’ü oranında uygulanıyor. Uygulamada bu bedel çoğunlukla alıcı ve satıcı arasında yüzde 2’şer paylaştırılıyor.
Bunun yanı sıra satıcının geçmiş dönem emlak vergisi borçlarını kapatması gerekiyor. Gayrimenkulün 5 yıl içinde satılması durumunda ise değer artış kazancı kapsamında gelir vergisi yükümlülüğü doğabiliyor.
Vergi ve harçları önceden hesaplamadan başlanan işlemler, özellikle yüksek bedelli satışlarda ciddi nakit planlama sorunlarına yol açabiliyor.
RESMİ SÖZLEŞME VE GÜVENLİ ÖDEME HAYATİ ÖNEM TAŞIYOR
Gayrimenkul piyasasında sıkça yapılan bir diğer hata ise noter onayı olmadan düzenlenen sözleşmelere güvenmek.
Basit yazılı anlaşmalar, tapu devri gerçekleşmediği sürece taraflara hukuki güvence sağlamıyor.
Noter huzurunda düzenlenen resmi sözleşmeler ise tarafların haklarını güvence altına alıyor.
Ödeme aşamasında da benzer riskler bulunuyor. Elden yapılan ödemeler hem güvenlik hem de ispat açısından büyük sorunlar doğurabiliyor.
Uzmanlar, ödemelerin banka kanalıyla yapılmasını ve mutlaka dekont alınmasını öneriyor. Tapu devri tamamlanmadan tüm satış bedelinin ödenmemesi gerektiği özellikle vurgulanıyor.
Tapu dairelerinde uygulanan Güvenli Ödeme Sistemi (GÖS) ise hem alıcı hem de satıcı için önemli bir koruma mekanizması sunuyor.
EVRAK EKSİKLİĞİ SÜRECİ GECİKTİRİYOR
Tapu devri sırasında gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması da büyük önem taşıyor. Kimlik belgesi, tapu belgesi, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), tapu harcı ödeme dekontu ve belediyeden alınan rayiç bedel belgesi temel evraklar arasında yer alıyor. Evraklardaki eksiklikler, işlemlerin uzamasına ve ek maliyetlere neden olabiliyor.
Uzmanlara göre gayrimenkul alım satımında yaşanan hukuki ihtilafların büyük bölümü, işlem öncesinde yapılmayan kontrollerden kaynaklanıyor.
Tapu devrini sıradan bir prosedür olarak görmek yerine, kapsamlı bir hukuki ve mali süreç olarak değerlendirmek gerekiyor. Aksi halde atılan tek bir imza, yıllar sürebilecek bir hukuki mücadelenin başlangıcı olabiliyor.
